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【鹿鼎平台网】林中: 跨越周期 旭辉的变与不变

原标题:林中: 跨越周期,旭辉的变与不变

摘要 近期上海土地市场火热。随着复工复产有序推进,今年上半年上海土地出让金破千亿,甚至出现单日首金百亿。

《【鹿鼎平台网】林中: 跨越周期 旭辉的变与不变》

  近期上海土地市场火热。随着复工复产有序推进,今年上半年上海土地出让金破千亿,甚至出现单日首金百亿。

  在这一波拿地潮中,各阵营房企对进入上海表现出极大兴趣。除了万科、中海、保利等头部房企之外,旭辉、新城、招商、金地、阳光城、万达、正荣等房地产企业也均有斩获。

  8月上旬,旭辉控股(00884.HK,简称“旭辉”)联手融信拿下一幅位于七宝镇古美北社区的宅地,溢价率40.55%,总价45.23亿,成交楼板价5.48万元/平方米。

  8月8日,旭辉董事局主席林中参加博鳌·21世纪房地产论坛第20届年会。在接受21世纪经济报道记者专访时,林中指出目前已没有所谓的拿地窗口期,都是看每一块地的机会。

  记者留意到,在当前北京、上海等一线城市地块总价趋高的前提下,为了分散资金压力,大部分20强房企都倾向于合作拿地,基本上,开发商会把高总价的地块采取合作方式,低总价的则自己独自开发。

  这其中也包括旭辉。“北京、上海未来拿地趋势就是几家房企组财团模式拍地。”林中指出,旭辉目前拿地有一个比例,就是要拿够当年销售额50%货值的土地。公开资料显示,旭辉7月在杭州、南京、苏州及西部长期深耕城市接连获取8宗地块。

  房地产窗口期消失

  每一个市场阶段都有企业弯道超车。林中认为,房地产行业已经过了高速增长期,已经没有所谓窗口期,实际上整个行业从2018年开始进入平稳增长期。企业弯道超车面临的挑战和风险比高速增长期大很多。“地产行业要求顺势而为,就可以事半功倍;逆势而为则事倍功半”。

  在林中眼里,未来20年中国房地产行业依然向好。房企要在微利精细化时代寻找新的有质量的增长模式,未来行业很多规则会改变,企业需要重新适应。那些要成为黑马的企业,难度和挑战一定比上一个20年更大。

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  因此,林中预判平稳增长期内会出现一个现象:“追赶别人不容易,别人追你也不容易”。

  “就像戈壁行军一样,你看到他在前面500步,但是你追赶他要花很长时间,甚至要两个小时。因为大家的速度差不多,有些距离要花很长时间,如果增速都一样,距离就是永恒的。”林中认为,房企进入未来20年的成熟期,面对的行业格局与当前的家电行业一样,是比较稳定的格局。但他坚信未来20年,房企还有机会,要把握好这个行业的机会,就要提高运营效率。

  因此,林中认为,一个企业要平衡好经营手段:利润太低不行,因为不会有积累,都在损耗。有些企业为了冲规模宁愿亏损都会销售,这就是在消耗资本,最终会人地皆失。“所以要做好平衡术,每个企业根据自己不同的阶段,不同的战略,不同的目标去制定各自不同的平衡术。”林中说。

  在平稳期中,旭辉高质量增长的前提,就是产品服务要做得更好。林中透露,核心是提高经营杠杆、降低财务杠杆,经营效率提高的同时财务杠杆不能提高,提高权益的同时降一点合作杠杆,通过经营杠杆稳投资杠杆。“不变的是文化,变化的是组织、机制和管理,继而带来效率和活力。”

  旭辉的四大杠杆平衡术

  作为中型房企的代表,旭辉讲求增长的方法论,从公布的截至7月末未经审核营运数据可见,今年前7个月,旭辉累计实现合同销售金额1027.2亿元,这一数据与2019年几乎持平。为提高经营效率,旭辉设置了一套财务杠杆、合作杠杆、投资杠杆、经营杠杆的平衡术。

  “有些公司把财务杠杆用足,在高速增长期也可以获得规模快速发展。但是旭辉更多的是通过几个杠杆的平衡,去稳健发展。”林中指出,在平稳增长期里边逆势而为比较难,因为国家要降杠杆,降负债,所以企业要加杠杆就很难,没那么多工具和机会。

  反观旭辉这两年,尤其是2019年的业绩增速较快,主要是四个杠杆的平衡。“不增长就灭亡。”但林中也强调,增长的时候要考虑到规模、利润和风险的平衡。

  林中认为,在增长的过程中如何做好规模、利润和风险的平衡很关键。比如,有的时候企业将利润放低一点,规模就容易上一点,因为企业可以主动调低房价;有的时候财务杠杆多一点,投入大一点,规模上去得快一点。林中进而分析指出,如果企业增长速度快,现金流变现能力强,资产的流通性好,回款时间很短,负债率稍微高一点还是安全的;如果周转很慢,比如香港有些大企业收租物业,那么这些企业的净负债率就会稍微低一点。

(文章来源:21世纪经济报道)

(责任编辑:DF522)

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